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这些调研中碰到的问题，使我对“二改二”开发模式的难度有了更加清晰的认识。虽然有其他开发区的他山之石和前车之鉴，但是每一项好政策的落地实施到真正的发挥作用推动发展必然会有较长的一段爬坡路要走。在政策的推行过程中，一方面需要我们不断思考，用好用活用足政策，另一方面，也要不断复盘总结实践经验，适时反馈得失。

未来，我们将坚持“园区主导、市场运作，试点先行、示范带动”的原则，以“二转二”为更新方向，重点聚焦区域的整体统筹和产业的提质增效，支持各类市场主体通过存量改扩建、联合开发、节余分割、产权转让、租赁嫁接新项目等各类形式参与和实施区域更新和零星更新，积极探索存量用地利用的多元方式，持续完善存量用地转型的“园区开发模式”，把“存量”变“增量”。

通过调研，2022年，园区税收强度亩均5万元以下地块就有366个，这些地块的亩均税收远低于上海市开发区平均水平。此外，我们还面临着新增建设用地近乎枯竭的局面。

我发现，政策落地有一些现实问题需要考虑：例如，社会资本参与热情不高。由于政策趋严，“二改二”对于资本方来说实际已经没有太多“变通”的空间，项目建成后还要面临投资回报周期长、产业导入困难等现实问题。

因为可利用工业用地越来越稀缺，我常常会碰到难以释怀的局面：优质的项目想落地，却发现根本没有容身之处；抑或是项目心仪的地块上，直挺挺地躺着“低、散、乱”企业。

调研之际，我集中走访了一些低效用地企业，宣传政策交流想法；也对接联系了江苏、安徽和漕河泾等兄弟园区学习取经，并与联东U谷等运作良好的平台进行了交流。

案例1：我们通过土地新政杠杆的驱动作用，建立了对现有存量企业的综合评估机制。具体来说，就是我们鼓励存量优质企业自主增强投资强度，提高容积率，扩大产能，提升经济密度。我们成功帮助北新建材，通过采取“零增地”增资扩建、技改提升等方式，实现了存量用地的“增容”和产能产效的自主提升。

这些低效企业目前来说是阻碍园区高质量发展的绊脚石，但是如果换个角度来思考，也可以说园区能够通过“二改二”盘活的存量资源空间非常可观。

在上层设计中已经有了政策支持，所以不管是着眼现在还是谋划长远，通过“二改二”盘活闲置低效资源、推动现有产业提质增效，必将成为我们园区破旧立新、突破要素制约的唯一也是最为有效的发展路径。

澳大利亚华人联谊会荣誉会长兼天后宫主席刁振谋在发布会上致辞表示，此次澳大利亚湄洲妈祖金身回“娘家”活动，将不仅局限于湄洲祖庙，还将延伸到各地，并展开一系列的文化交流和艺术互动活动。透过艺术表演、讲座等形式，让澳大利亚华侨华人和艺术团有机会深入探讨湄洲妈祖信仰的历史和文化内涵，促进澳中两国文化的交流与融合。

吴贵光表示，澳大利亚湄洲妈祖金身下月首次回“娘家”，象征着对湄洲祖地的深情回归，同时也展现了对神圣信仰的虔诚和敬意。通过艺术访问演出互动活动，有助于促进跨文化的理解和交流，加深两国人民之间的友谊。

通过调研，我们对“如何创新用地方式、提高用地效率”进行了积极探索，并在实践中不断寻求最为有效的答案，积累了一些“园区经验”。

澳大利亚国际文化产业协会主席杨志唯表示，这次南半球澳大利亚湄洲妈祖神像首次回“娘家”，暨澳大利亚华侨华人文化交流访问代表团出访祖(籍)国福建湄洲、江苏南京、上海市以及广东广州市等地区，其意义在于这是疫情后，澳大利亚华侨华人社团以澳大利亚华人联谊会、澳大利亚国际文化产业协会、澳大利亚东方歌舞团等为代表的众多华人社团共同组织发起的一次大型回祖(籍)国的访问活动，规模大、侨领众多、参访地广。访问活动是澳大利亚华侨华人的一次寻根文化之旅，旨在促进澳中两国民间的文化交流活动、搭建澳中文化艺术交流的平台、促进两国民间文化及文化团体的互动，促进两国人民间的友好交往、增进两国人民的友谊。

对此，市政府发布了《关于印发本市全面推进土地资源高质量利用若干意见的通知》等系列利好政策，青浦区制定了《关于青浦区鼓励低效工业用地盘活的实施意见》等政策，以此支持和鼓励各产业园区盘活低效工业用地。

东瀛体育青浦工业园区是上海市9家市级开发区之一，拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。经过多年的开发建设，该园区目前面临着可利用工业用地越来越稀缺的问题，发展遇到了“瓶颈”。如何破题？一起来看青浦工业园区党委书记、董事长陈晓荣的调研手记。

改革发展只有进行时，没有完成时。相对于亟需盘活的低效用地总量来说，我们目前所做的还远远不够。不过我相信：路虽远行则将至，事虽难做则必成。中新网悉尼4月6日电(记者 顾时宏)澳大利亚华人联谊会于5日在悉尼举办了“南半球澳大利亚湄洲妈祖金身将首次回‘娘家’”新闻发布会。

以上是我们在探索盘活低效用地、产业转型升级过程中解剖的几只“小麻雀”。在探索过程中，我们得到了各职能部门的大力支持，同时，我们也在政策运用、企业引导、资本和平台的合作探索中收获了很多有益的实践经验，为园区推动“二改二”开发不断深入奠定了一定的实践基础。

澳大利亚华人联谊会兼妈祖文化交流联合会会长吴贵光在发布会上表示，澳大利亚湄洲妈祖金身将于今年5月10日首次回到“娘家”湄洲，澳大利亚华侨华人文化交流访华艺术团将前往南京、上海、湄洲妈祖祖庙以及广州等地进行文艺交流活动。

此外，很多厂房存在历史遗留问题多、权属复杂等问题，实际处理起来非常困难。同时，近年来，被拆迁方对拆迁补偿标准的诉求已明显提高，导致园区拆迁难度和土地收储的资金成本压力都不断加大。

青浦工业园区成立于1995年，是青浦第一家、上海市9家市级开发区之一。2021年，园区迈入产值超千亿、税收超百亿的大型战略性新兴产业园区行列，位居上海市12家大型园区第3位。截至2023年，园区拥有海内外企业3200余家，其中世界500强企业21家，行业龙头企业121家。

成绩来之不易，我们有理由自豪，也对未来发展充满自信。但在谋划未来发展的时候，我心里除了一份沉甸甸的责任外，更有几分忧虑和不安，因为，我们不得不面对一个现实——经过28年的开发建设，园区目前实际剩余可开发用地仅有2000余亩。